Min Short Sale Strategy

Jeg har en enkel strategi som jeg bruker når jeg ønsker å få en kort salg solgt. Her er prosessen:

1. List Eiendom
2. Få en Investor Tilbud på eiendommen
tre. Samle gjeldende Finans & andre kort salg Dokumenter
fire. Send inn hele kort salg pakken til långiver (e)
5. Bestill BPO /Appraisal og utlåner BPO /Appraisal
6. Start en "hollandsk auksjon" listepris ukentlig reduksjon
7. Forhandle laveste akseptable nettopris til utlåner
8. Sammenligne Høyeste & Beste tilbudet med utlåner godkjent pris /verdi
9. Lukk transaksjonen

Her er en kort oppsummering av begrunnelsen bak hvert trinn:

1. List Eiendom til salgs
utlåner ønsker å vite at vi gjør alt vi kan for å legge til rette for et salg. Hvis utlåner vet at det er oppført og markedsføres på MLS så har vi den beste muligheten for å finne en kvalifisert slutten kjøperen. De vet også at tilbud fra et børsnotert eiendom representerer "markedsverdi" og er mer villige til å forhandle frem en god oppgjørsverdi.

2. Få en Investor Tilbud på eiendommen
Investorer vil alltid tilby en lav pris på en eiendom for å få de beste prisene. På dette stadiet av spillet det spiller ingen rolle, vi trenger bare et lovlig tilbud som vi kan sende til utlåner å få kort salg prosessen startet (vi er alltid ærlig og aldri dikte et tilbud). Vi ønsker også at tilbudet skal være så lavt at vi kan finne den laveste akseptable verdi at utlåner vil godkjenne.

3. Samle gjeldende Finans & andre Short Sale Dokumenter

finansiell informasjon må være oppdatert slik at det samles inn når vi har et tilbud. Jeg har et nettverk av investorer, så jeg vet at jeg vil ha et tilbud innen et par dager etter notering eiendommen slik at jeg begynner å samle inn denne informasjonen umiddelbart. De korte salg dokumentene skal inneholde all finansiell informasjon for å "bevise" til utlåner at selgeren ikke lenger har råd til å beholde eiendommen, og at de trenger å selge den. Disse dokumentene viser også hva som skjedde til selger fordi de hadde råd til eiendommen da de kjøpte den, og nå kan de ikke de har råd til det. All informasjon må være sannferdig og ærlig.

4. Send inn hele kort salg pakken til långiver (e)
All informasjon er sendt i en pakke til utlåner. Dette holder informasjon fra å bli tapt og gjør det mulig for prosessen å bevege seg fremover raskere. Siden de fleste långivere er støttet opp med andre korte salg og foreclosures, vil de første samtaler til utlåner bare være kontroll på informasjon og å sørge for at all informasjon så utlåner behov har blitt sendt. Enhver manglende informasjon kan raskt bli sendt inn.

5. Bestill BPO /Appraisal og utlåner BPO /Appraisal
Mens nesten ingen gjør dette, vi bestille vår egen BPO på hver eiendom. Vi ønsker å ha en selvstendig mening av verdi og pris. Den første boliglån vil nesten alltid bestille sin egen BPO (en avgrensnings dersom lånet er over FHA grenser) for å etablere verdi. Med vår egen BPO i hånd vil vi møte BPO agent og vise dem eiendommen og gi dem en kopi av BPO som en ny mening. Vi vil peke ut de tingene som er viktige for verdien av eiendommen, men som kanskje ikke er opplagt for noen som ikke allerede er kjent med eiendommen. Vårt hovedmål er å få en idé om hvor denne agenten føles verdien av eiendommen vil være (selv om de aldri fortelle oss deres verdi). Vi bruker også vår BPO å sende til noen junior Lein eierne slik at de er også klar over verdien (som gjør forhandlinger med dem gå jevnere).

6. Start en "hollandsk auksjon" listepris ukentlig reduksjon
For å få den beste prisen tilgjengelig vi trenger å ha konkurrerende tilbud. Når BPO er gjennomført av utlåner vi begynne å senke prisen hver uke frem til vi begynner å få tilbud på eiendommen. Hvis vi ikke ser noen tilbud i løpet av uken vi senke prisen. (Jeg liker å senke prisen på torsdag, slik at alle som leter etter hjem for å vise i løpet av helgen vil se prisendring og kommer for å se den hjemme.)

7. Forhandle laveste akseptable nettopris til utlåner største nettstedene Når alle papirene er mottatt av utlåner saken /fil er tildelt en forhandler som deretter beordrer BPO /vurdering. (Merk: Vi holder alle påfølgende tilbud før forhandlingene er avsluttet for å etablere et best mulig pay-off /oppgjør utlåner vil gi rom for selgeren.) Når BPO er mottatt av utlåner vi begynne selve forhandlingene. Vi vet at utlåner BPO verdi representerer prisen som utlåner mener de kan selge eiendommen for (bør de ta eiendommen tilbake gjennom foreclosure). Vi vet at utlåner bunnlinje er under det tallet fordi foreclosure prosessen er svært dyrt (advokathonorarer, eiendom forsikring, lån renter til Fed, salgskostnader, provisjoner, innrømmelser, og slippe eiendomsverdiene ... for ikke å nevne problemene de långivere har med for mye dårlig gjeld på bøkene sine). Disse kostnadene generelt legge opp til 15-20% av eiendommens verdi (de kan være betydelig høyere i øvre-end boliger). Den utlåner vil forhandle en verdi som er så høyt som mulig, men minst høyere enn bunnlinjen gjennom foreclosure prosessen. Når de er enige om en netto verdi det er logget inn i deres system

8.. Sammenligne Høyeste & Beste tilbudet med utlåner godkjent pris /verdi
Når vi har bestemt utlåner bunnlinje vi vil sammenligne denne verdien med vår høyeste & beste tilbudet på eiendommen. Dersom H & B tilbudet er betydelig høyere enn utlåner godkjent bunnlinjen da investor vil kjøpe eiendommen og videreselge den til kjøperen med H & B tilbudet. Men hvis H & B tilbudet er ikke vesentlig høyere deretter utlåner bunnlinje da H & B tilbudet er sendt til utlåner for godkjenning, og at kjøperen vil lukke en enkelt transaksjon. (Betydelig høyere betyr omtrent 12-15% av eiendommens verdi Investoren vil ha kostnader forbundet med 2 lukk:. 1% 1st avsluttende kostnader, 3% pengekostnader, 1% 2. avsluttende kostnader, 3% provisjon til andre kjøpers agent og investors fortjeneste. Så hvis investor finner sin egen kjøperen de kan redusere salgsprisen med 3% og likevel være lønnsom.)

9. Lukk transaksjonen største nettstedene slutt lukker vi transaksjonen, enten med eller uten investor. Selgeren bør gjøres med dette oppgjøret, og ingen ytterligere negativ rapportering fra långiver (vår avtale med utlåner statene noe til effekten av "tilfredshet i sin helhet til selger"). Fordi utlåner skriver av "dårlig gjeld" mistet i forhandlingene, kan selgeren se en 1099 selvangivelse som viser utlåner tap som inntekt for selgeren. Dersom eiendommen var selgerens prinsipp residence da at "inntekt" kan bli ekskludert fra sine skatter (noen begrensninger gjelder så ta kontakt med din skatterådgiver).

Konklusjon
På slutten av dagen denne prosessen er ikke 100% vellykket. Det er imidlertid en prosess som gir selgeren best sjanse for å få en godkjent short salg fra deres utlåner som er salgbar i dagens marked
.